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说好的控制地价呢?新政后土拍热度不减的5大原因!

2016-11-24, 克而瑞房价信息

克而瑞房价信息

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楼市调控快两个月了,很多城市成交量下滑,房价增速也放缓,但控制地价却不见什么成效,反而是天津等城市的地价越发高涨……究其原因,随便一分析就有五条。




文/克而瑞研究中心 杨科伟、马千里


自9月末以来23城发布收紧新政之后,随着限购、限贷等政策的发布,调控城市商品房成交明显降温,房价增速也明显放缓。


据CRIC统计,2016年10月调控城市商品住宅销售面积同比下滑15%,较9月份大幅下跌了44%;最新国家统计局发布的70城房价指数显示,调控城市环比指数变化的中位数为-2.4,回调幅度明显大于非调控城市的-0.1。




不过,地方政府提出的严查土拍资金来源、扩大土地供应等举措并没有得到理想的效果,近期调控城市土拍市场依旧高热。


如22日龙湖首开32亿竞得的白云新城宅地,刷新了广州单价地王纪录,21日的福州土拍也异常激烈,当日出让的9宗住宅类用地中,8宗都达到了最高限价,进入了竞配建面积的环节。


再早一些,天津的单价地王纪录、南京的江北单价地王纪录也均在11月刷新。



近期土拍和商品房市场的冷热差异,我们认为主要是基于以下五点原因:


1 供不应求的基本面并没有发生改变


限购、限贷令的推出固然限制了大量的需求涌入,但预售证监管加严、房价“限涨令”等政策也打击了不少项目的推案热情。从最新月度数据来看,大多数调控城市仍然处于供不应求的局面。如京沪穗深10月份新增供应量均不足成交量的一半,苏州10月份新领预售证更是几近“封0”。


在我们监测的调控城市中,仅南京、合肥、济南供求比大于1,但联系政策来看仍在情理之中,对于在本市存在“捂盘惜售”行为的开发商,南京、合肥新规规定禁止参与本市土拍;济南新规更为严厉,将依法暂停网签销售。


2 调控城市供地规模仍然过低


近期大多数表态四季度增加土地供应的城市,供地目标依然不高,优质宅地供应量仍然不足。在刚刚过去的10月,调控城市土地成交建筑面积为970万平方米,同比大跌44%,较前三季度均值下跌57%。




以南京为例,该市10月5日发文要求加大供地力度,计划年底前上市100公顷宅地,相对于南京140万平方米的月均交易量而言,这一供地目标本已偏小,但直至11月下旬也只有60公顷宅地入市,并且其中还包括了超过30公顷的“量身定做”、“定向出售”的特殊宅地,接下来土地市场的竞争仍将有增无减。


3 房价涨速虽然变慢 但只是“缓涨”而非“回落”


最新发布的70大中城市房价数据显示,调控城市房价环比指数中位数为101.5,仍然高于非调控城市的100.6。就房价上涨速度而言,调控城市仍然处于领先位置。




4 目前调控城市的需求只是被暂时限制


回顾近年市场走势可见,限购、限贷等政策并没有从根本上灭失合理购房需求,只是将购房需求延后,并且当这部分购房群体再度回归市场时,往往迎来的是更加猛烈的需求爆发。




因此对于运营周期较长的土地开发而言,限购、限贷的影响有限,并不会真正影响企业对地块的价值判断。并且在中央“去行政化”的大方针下,大多数城市的限购、限贷政策也只能是暂时性调控。


5 热点城市前景预期未变 资金流入的冲动依然存在


近期热点城市虽然加大了土地款资金来源监察力度,但由于目前货币市场大环境仍然宽松,实体经济的优质投资渠道相对有限,资金向房地产行业流入的动力仍然存在。


另一方面,在2016年良好的销售业绩支持下,对市场份额的诉求也在推动着房企加大拿地力度。



与我们在四季度初的判断一致,10月份以来调控城市土拍热度依旧有升无减,究其原因还是房企投资预期没有发生根本性改变。这不禁让人想起2013年末的那一轮土拍热潮,同样是在经历了短期多城(2月15城)调控之后,土拍热度依然有增无减,12月共有63幅土地溢价率超过100%。


结合以上分析,从市场规律和企业角度看,就不难理解近期土地市场高热的缘由;但从本轮行业调控视角看,土拍持续高烧还是大大超出了“政策预期”。


为了真正达成2016年的调控目标,防止飙涨的地价再一次成为房价上涨的推手,不排除地方政府将进一步出台加码政策,以期土地调控必须取得预期效果,不仅是资金来源监管将进一步加严,类似南京、合肥的“土拍限价”、“捂盘囤地者禁拍地”、“拍地时即约定上市时间和价格”等行政干预政策也可能会在更多城市出现。


内容来源:克而瑞地产研究/cricyjzx

未经许可不得随意更改原文



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