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全国45个大中城市房价泡沫排行榜!第1名竟是...

2016-11-24, 新浪房产

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来自新浪微博认证资料:新浪房产官方微博 @新浪房产


有一点应该明确:全国房价基本无泡沫,或者说泡沫不明显;但少数地区则出现了一定程度的暂时性泡沫。


来源:天天说钱(ID:)、杨红旭楼市研究(ID:yhxlsyj)、易居房地产研究院、中国房地产测评中心和 CRIC等


国主要城市中,哪些有泡沫?哪些没泡沫?


近期,易居房地产研究院进行了专题研究,将全国45个大中城市和热点城市进行横行比较。摘出关键数据与结论与大家分享。


我们研究了两个指标,首先最重要提房价收入比的偏度,其次是本轮房价的涨幅。按此两个指标,综合得出泡沫程度的排名。


房价收入比与房价收入比的偏离度,都是易居研究院独创的研究逻辑与体系。2016年前三季度,45个大中城市房价收入比偏离度如下。


2016年前三季度全国45个大中城市房价收入比偏离度


根据过去十几年的数值变化,每个城市,都以自己为参照系,都有一个房价收入比的长期均衡值,当前值减去其各自的均衡值,就是其偏离度。


深圳房价收入比偏离度最大,超过200%,必须回调,否则楼筋会绷断的!2017-2018年,深圳房价必须下跌一些,以便让此偏离度回落一些。


北京、上海、三亚、厦门的偏离度超过100%,房价也会下跌一些,只是下跌压力小于深圳。其中三亚,本轮房价并无怎么上涨,其收入比偏高,主要旅游度假性质所致。


福州、合肥、南京的偏离度超过50%,房价也有暂时性泡沫,有内在驱动力回归合理区间。


乌鲁木齐、沈阳、洛阳、银川和长春5个城市,房价收入比偏离度是负值,说明不仅没有房价泡沫,反倒是存在价格洼地。


另外,综合考虑今年以来45城房价涨幅,与房价收入比偏离度进行综合测算,得出以下泡沫排行榜。

                           


注意:本次测算的全国45城房价泡沫,只是相对的比较数据,并不具备绝对的意义,不能简单的理解为泡沫数据超过0%的地区都存在房价泡沫。我们引入了“中位数”概念,对全国45城泡沫数值进行排序,以位列23位的城市为泡沫划分的临界点。


数据显示,南宁泡沫水平为16%,位居第23位,因此在它之前的22个城市房价可以定义为暂时出现泡沫,并可分类三种情况:


1、深圳泡沫超过118%,泡沫明显。


2、上海、厦门、北京、合肥、南京、福州、苏州、天津、三亚9个城市泡沫均超过了40%,属于小型泡沫。


3、东莞、广州、杭州、武汉、郑州、宁波、济南、石家庄、廊坊、南昌、无锡、太原,这12个城市泡沫数值在35%-17%之间,除了存在数据异动的宁波和石家庄之外,其他10城属于微型泡沫。


这22个城市,也本轮房地产调控重点关注的城市,除了三亚、石家庄、宁波、太原,已全部实行了限购限贷等调控政策。


就我国国情与政府控制力分析,上述20余城的暂时性房价泡沫不会以破灭的方式收场,那是硬着陆;而是会以挤压泡沫、收缩泡沫的方式,实现软着陆。未来两年,这些城市的房价下跌幅度不一,但不太可能下跌超三成!


2016年深圳房价收入比,爆表了!


2007年易居研究院开发全国第一份房价收入比报告,十年来我们坚持研究中国的房价收入比,并不断扩大研究范围,由全国总体,扩大至35城,30城。今年进一步扩展至45个主要与热点城市。


首先,从房价水平来看,2016年三季度,深圳新建商品住宅销售均价突破5万元大关,位居全国第一。 其次,上海、北京和厦门,站在2万元大关以上。再次,三亚、南京、苏州、广州、杭州、福州、宁波、东莞、天津,站在1万大关以上。



其次,根据前三季度数据,大概测算一下年45个大中城市的房价收入比情况。


深圳房价收入比约为37倍,全国第一,且远大于第二名的上海。虽然深圳城市基本面很强,但去年二季度以来房价暴涨,偏离了历史合理值,房价存在短期性泡沫。


上海、三亚、北京、厦门、福州分列前六位,房价收入比均超过14。居后5位的城市是长沙、烟台、洛阳、呼和浩特和银川,房价收入比不超过6,可以断定这5个城市楼市房价不存在任何泡沫。



最后,不仅看房价收入比绝对值,还要看变化情况。2016年前三季度,全国45城有20个城市房价收入比同比上升,25个城市同比下跌。


具体而言,房价收入比同比增幅超过10个百分点的城市有8个,分别是深圳(49.4%)、苏州(32.1%)、无锡(20.1%)、东莞(20.1%)、廊坊(17.2%)、合肥(16.6%)、厦门(15.3%)和南京(15.3%)。这些城市房价收入比增长过快,房价过热!


跌幅超过10个百分点的城市有4个,分别是三亚(-24.9%)、海口(-11.3%)、西安(-11.1%)和重庆(-10.3%)。这些城市房价与居民收入的匹配度较好,甚至房价有偏低之嫌。



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